Opłata za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności

Wojciech Drapała        07 kwietnia 2016        Komentarze (0)

Opłata za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności to niejako cena za to, że użytkownik wieczysty staje się właścicielem gruntu.

Opłatę właściwy organ ustala w decyzji o przekształceniu.

Cenę nieruchomości ustala się w wysokości równej jej wartości. Na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży. W tym celu sporządza się operat szacunkowy.

Opłatę rozkłada się na wniosek użytkownika wieczystego, na oprocentowane raty na okres 10 – 20 lat, chyba że wnioskodawca wystąpi o okres krótszy niż 10 lat.

1.Organ właściwy do wydania decyzji może udzielić bonifikaty od opłaty w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność:

a. Skarbu Państwa – na podstawie zarządzenia wojewody;

b. jednostek samorządu terytorialnego – na podstawie uchwały właściwej rady lub sejmiku.

2. W odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa osobom fizycznym, które prawo użytkowania wieczystego uzyskały przed dniem 5 grudnia 1990 r., oraz ich następcom prawnym, organ właściwy do wydania decyzji udziela, na ich wniosek, 50% bonifikaty od opłaty,

3. W odniesieniu do nieruchomości lub jej części wpisanej do rejestru zabytków opłatę za przekształcenie obniża się o 50 %,

4. W odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa organ właściwy do wydania decyzji może, na podstawie zarządzenia wojewody, udzielić wyższej bonifikaty,

5. W odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego organ właściwy do wydania decyzji może, na podstawie uchwały właściwej rady lub sejmiku, udzielić wyższej bonifikaty,

Jeżeli w ciągu ostatnich dwóch lat przed dniem złożenia wniosku o przekształcenie była dokonana aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, opłata za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności przyjmowana jest według wartości nieruchomości określonej dla celów tej aktualizacji.

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności

Wojciech Drapała        05 kwietnia 2016        Komentarze (0)

W świetle aktualnie obowiązującej ustawy (dotyczy to składania wniosków na chwilę obecną) z żądaniem o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności mogą wystąpić:

1. osoby fizyczne i prawne będące w dniu 13 października 2005 r. użytkownikami wieczystymi

Jednakże ta podstawa przekształcenia straciła moc w zakresie w jakim odnosi się do osób fizycznych i prawnych, które nie miały tego uprawnienia przed wejściem w życie ustawy z dnia 28.07.2011 roku o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz.U.2011.187.1110). Wynika to z wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 25.03.2015 roku (sygn. akt K 29/13). Warto podkreślić, że z uzasadnienia wyroku wynika, że sprawy wszczęte pod rządami poprzednich ustaw (lub ustawy w poprzednim brzmieniu) zachowują swoją pierwotną podstawę prawną.

Powyższa podstawa przekształcenia nie odnosi się jednak do:

– nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste Polskiemu Związkowi Działkowców;

– nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste państwowym i samorządowym osobom prawnym, a także pewnych kategorii spółek z udziałem Skarbu Państwa lub spółek komunalnych,

– nieruchomości, wobec których toczy się postępowanie administracyjne, mające na celu nabycie nieruchomości lub jej części pod inwestycję celu publicznego.

2. osoby fizyczne będące w dniu 13 października 2005 r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości, jeżeli użytkowanie wieczyste uzyskały:

– w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz Skarbu Państwa na podstawie innych tytułów, przed dniem 5 grudnia 1990 r.,

– na podstawie art. 7 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz. U. Nr 50, poz. 279).,

3. osoby fizyczne i prawne będące właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego,

4. spółdzielnie mieszkaniowe będące właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży,

5. osoby fizyczne i prawne będące następcami prawnymi osób wskazanych powyżej,

6. z żądaniem o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności mogą wystąpić również osoby, które prawo użytkowania wieczystego albo udział w tym prawie uzyskały po dniu 13 października 2005 r.

WAŻNE!

Obecnie i poprzednio obowiązujące ustawy były wielokrotnie nowelizowane. Stan prawny również ulegał zmianie z uwagi na kilka wyroków Trybunału Konstytucyjnego. Dlatego konieczne jest każdorazowe ustalenia właściwej podstawy prawnej żądania o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności dla konkretnej nieruchomości (przykładowo: do spraw rozpoznawanych dzisiaj może mieć nadal zastosowanie ustawa w brzmieniu z 1997 lub 2001 roku).

Aktualizacja opłaty za użytkowanie wieczyste

Wojciech Drapała        30 marca 2016        Komentarze (0)

Jeżeli wartość nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste ulegnie zmianie, może być dokonana aktualizacja opłaty za użytkowanie wieczyste. Może ona nastąpić najwyżej co 3 lata.

Ustawa przewiduje mechanizm pozwalający na rozłożenie podwyższonej opłaty przez pierwsze trzy lata po aktualizacji. Jeśli zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji.

Aktualizacji rocznej opłaty za użytkowanie wieczyste dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego. Wartość nieruchomości określa rzeczoznawca majątkowy, każdorazowo w formie operatu szacunkowego.

Na poczet różnicy pomiędzy opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną zalicza się:

1. wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego na budowę urządzeń infrastruktury technicznej.

Przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych (art. 143 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

2. wartość nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu, o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości gruntowej.

Nakłady konieczne to nakłady, których celem jest utrzymanie rzeczy w stanie zdatnym do normalnego korzystania z niej zgodnie z przeznaczeniem. Należy odróżnić je od nakładów użytecznych, których z kolei dokonuje się w celu ulepszenia rzeczy.

Należy podkreślić, że rozliczeniu jako nakład wpływający na cechy techniczno-użytkowe gruntu na tej podstawie podlega kwota stanowiąca przyrost wartości nieruchomości, nie zaś koszty wykonania danego nakładu.

Wartość tych nakładów ustalana jest również w formie operatu szacunkowego.

Zaliczeniu podlegają nakłady po dniu dokonania ostatniej aktualizacji lub przed ostatnią aktualizacją, jeśli wcześniejsza aktualizacja opłaty za użytkowanie wieczyste nie uwzględniała tych nakładów.

Użytkownik wieczysty nie może poza procedurą aktualizacji opłat jednostronnie potrącić należnej opłaty o wartość dokonanych nakładów.

Jeżeli aktualizacja opłaty za użytkowanie wieczyste wynika ze wzrostu wartości nieruchomości, roszczenie o podwyższoną opłatę staje się wymagalne po uprawomocnieniu się roszczenia. Oznacza to, że ewentualne odsetki należy liczyć od tego dnia uprawomocnienia się tego wyroku.

Aktualizacja opłaty za użytkowanie wieczyste może rozstrzygnąć się w sądzie. Sprawa o podwyższoną opłatę jest rozpoznawana  przez sąd cywilny. Warto podkreślić, że zaliczenie wartości poniesionych nakładów, może nastąpić także w wypadku zgłoszenia przez użytkownika wieczystego wniosku dopiero na etapie postępowania sądowego, a więc już po złożeniu sprzeciwu.